Карта сайта
29 сентября 2017, 12:42

Николай Ковалев: будет сформирован пул наиболее популярных механизмов помощи обманутым дольщикам

25 августа на заседании Орловского областного Совета депутаты обсудили проблему «обманутых дольщиков», с прошлого года ожидающих завершения строительства двух домов на ул. Панчука в городе Орле. Депутатов интересовало, когда орловцы получат ключи от своих квартир. К ответу призвали гендиректора АО «АИЖК Орловской области» Марию Карпачёву. По словам представителя компании, в настоящее время один из двух домов находится на завершающей стадии строительства.

- Кирпичный дом должны были сдать в июне, но сроки сорваны, на объекте сменился подрядчик. На данный момент готовность объекта составляет 92%. Сдать объект планируют в сентябре. В этом доме у нас 125 дольщиков. Второй дом – монолит – должны были закончить в сентябре этого года, но строительство приостановлено. Сроки сдвинулись на июнь 2018 года. Здесь у нас 91 дольщик. Строительство не ведется, т.к. приостановлено финансирование со стороны банка. Ведутся переговоры по реструктуризации долга. В настоящий момент мы можем предложить им квартиры в кирпичном доме, - предложила вариант Карпачёва

Обсуждая эту проблему, депутаты высказывали мнение, что, к решению следует подключить правоохранительные органы, поскольку дольщиков обманула компания, на 96% принадлежащая региональному управлению государственного имущества. Дома на ул. Панчука «Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования» начало строить в 2015 году. Но на половине пути у компании закончились деньги. В ходе расследования этого обстоятельства в полиции завели уголовное дело на бывшего директора. Выяснилось, что общая сумма хищений при долевом строительстве составила более 37 млн рублей. На сегодняшний день полиция расследует по данным фактам четыре уголовных дела. В хищениях подозреваются должностные лица АО «АИЖК Орловской области», АО «АСК Инжиниринг» и АО ТСК. 

Мы попросили депутата Государственной Думы от Орловской области Николая Ковалёва, посетившего Орловскую область в рамках региональной недели, прокомментировать ситуацию:

 — К сожалению, каких-то серьёзных законодательных механизмов именно в отношении контроля над строительством жилья на начальном этапе не было, - говорит Николай Ковалёв. - Именно отсутствие правовых инструментов защиты граждан, участников долевого строительства, привело к такой известной проблеме, как двойные и тройные продажи жилых помещений. Договоры не регистрировались, и гражданин, покупая квартиру, не мог проверить, не была ли эта квартира уже продана кому-либо, и схемы обмана существовали разные. Например, застройщик мог расплатиться квартирами с подрядной организацией, которую привлекал для строительства. Подрядная организация, в свою очередь, квартиры могла продать, а потом своих обязательств перед застройщиком не выполнить. И застройщик начинал считать, что квартиры принадлежат ему, и он тоже имеет право их продать. В связи с этим получалось так, что квартира оказывалась дважды проданной разным людям. А граждане об этом узнавали, только когда их вызывали в суд. Поэтому первым важным шагом для защиты дольщиков стало принятие в декабре 2004 года федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По факту двойных продаж начали возбуждать уголовные дела, и мошеннические схемы вскрывались, вина доказывалась, и застройщиков сажали, но это не гарантировало получение квартир пострадавшими гражданами. Не всегда можно было доказать факт противоправных действий: много случаев, когда застройщики уходили от ответственности через банкротство компаний и преступный умысел в их действиях оставался недоказуем. Были случаи, когда застройщикам давали условные сроки, хотя было понятно, что они оставляли без жилья десятки семей. Почему возник всплеск протестной активности людей? Потому что при обращении и в правоохранительные, и в исполнительные органы власти пострадавшие граждане получали ответ о том, что решение стать соинвесторами принималось ими самостоятельно, без принуждения, соответственно, они должны были понимать свои риски. Обычное в то время обвинение, предъявляемое обманутым дольщикам со стороны власти, состояло в том, что они погнались за дешевизной. Покупая жильё на начальной стадии, соинвестор вступал с застройщиком в правовые отношения, поэтому решать проблему рекомендовали в судебном порядке. Суды принимали решения о присуждении дольщикам денежных средств, но в очереди кредиторов в случае, например, банкротства компании, они оказывались в самом конце. И в итоге не получали ни денег, ни жилья. Представьте, каково это, ведь это не покупка пальто или даже машины, без которой, в конце концов, можно обойтись. Квартира — это то, что является жизненно важным для человека, купить её человек может себе позволить себе, как правило, только раз в жизни. 90% людей, покупавших квартиры на начальной стадии, не имели жилья, либо имели, но хотели улучшить условия проживания. И второй раз такой возможности могло уже никогда не представиться. Именно это заставило людей разных профессий — врачей, учителей, работников правоохранительных органов, военных — выходить на стихийные митинги. Принципиально свою позицию обозначил Владимир Путин. СМИ публиковали его высказывание о том, что проблема «обманутых дольщиков» существует практически во всех регионах России, что в этом есть вина государства, и поэтому государство должно помочь гражданам эту проблему решить. С этого момента началась планомерная работа и по совершенствованию законодательства, и по поиску механизмов обеспечения «обманутых дольщиков» жильём. Начал действовать уже вышеназванный федеральный закон. Казалось бы, всё! Это закон, который регулирует отношения между дольщиками и застройщиком, который позволяет избежать двойных продаж и т.д. Но по прошествии времени стало понятно, что документ необходимо дорабатывать, что недобросовестные застройщики находят лазейки и пытаются избежать заключения договоров долевого участия. И законодательство это позволяло. То есть помимо того, что можно было заключать договоры по действующему закону, можно было также заключать договоры предварительной купли-продажи квартиры, договоры по вексельной схеме, договоры займа и т. п. Именно их недобросовестные застройщики решили использовать, так как подобные правовые акты во многом освобождали строительную компанию от ответственности. Одним из шагов по решению сложившейся проблемы стали поправки в закон о банкротстве. Эти поправки позволили дольщику претендовать не только на деньги, но и на жильё, стало возможно встать в реестр жилищных требований, то есть претендовать на квартиры. Также важно, что дольщиков «приблизили по очерёдности»: они стали третьими. Первая и вторая очередь – текущие платежи, долги по заработной плате, по налогам. А третья очередь — это дольщики с требованиями, жилищными или денежными. По сравнению с юридическими лицами пострадавшие граждане заняли приоритетную позицию. И следующий значимый момент: поправки разрешили объект (недостроенный дом) передавать самим гражданам для достройки путём создания жилищно-строительных кооперативов. Это позволило «вытаскивать» данные объекты абсолютно законным порядком из конкурсной массы. Если раньше всё делалось в ручном режиме, то есть органам власти приходилось придумывать разные схемы, чтобы не допустить ухода объекта с торгов, то теперь это стало возможно сделать абсолютно чётко по законодательству. Будучи в Орле я пообщался с Леонидом Музалевским, председателем областного Совета народных депутатов и могу совершенно точно сказать, что местные органы власти понимают важность проблемы и пытаются её решать без обострения напряжённости среди граждан. Диалог всегда продуктивнее, чем односторонний протест на митинге. В итоге будет сформирован некий пул наиболее популярных механизмов помощи обманутым дольщикам, отчасти отражённых в региональных законодательствах. Прошедшее заседание областного Совета народных депутатов Орловской области показывает, что шаги по минимизации рисков на рынке долевого строительства на Орловщине предпринимаются, но на сегодняшний день ситуация продолжает оставаться неоднозначной. С одной стороны, контроль со стороны органов власти существует, законодательство совершенствуется, однако люди всё ещё продолжают оставаться «обманутыми дольщиками», и вопрос обеспечения их жильём остаётся открытым. Кроме того, ввиду нестабильной экономической ситуации в стране появляются новые компании-банкроты. К счастью, печальная история «Социальной инициативы» завершилась получением квартир практически всеми пострадавшими от деятельности этой компании гражданами. Поэтому я всегда пытаюсь убедить людей, что безвыходных ситуаций не бывает, компромиссное решение найти можно, если двигаться по пути диалога, а не ультиматума. Проблема «обманутых дольщиков» будет существовать до тех пор, пока существует долевое строительство, и отказаться от данной формы решения жилищного вопроса наше государство сейчас не готово. Мы продолжаем учиться, к сожалению, на своих ошибках, но сегодня, безусловно, уже нет тех рисков, с которым граждане сталкивались в нулевые годы, когда только появилась возможность покупать квартиры на этапе строительства.

Ссылка для блогов